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2019年房地产融资市场投资调研分析报告_图文

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2019 年房地产融资市场投资调研分析报告 报告编号:2 目录 第一节 调控政策全面布局,融资渠道全面受限...................................................... 0 一、房地产企业融资渠道的阶段性变迁过程 .................................................... 0 二、融资渠道全面收紧,倒逼房企主动降杠杆 ................................................. 6 三、各渠道融资成本提升,融资诉求依然较强 ................................................. 8 四、房企面临债务集中兑付,房企信用风险值得关注 ....................................... 9 第二节 房地产企业各渠道融资现状分析 ............................................................. 12 一、非标融资:资金来源和通道严格受限,融资成本上行 .............................. 12 二、银行开发贷:银行融资回表促增长,未来增速或将放缓 ........................... 19 三、债券融资:发行规模回暖,公司债实行分类监管,.................................. 27 四、股权融资:IPO 难度大、再融资受限、私募股权或迎发展机遇 .................. 37 五、海外债:发行热度升温,融资成本显著上行 ........................................... 41 六、资产证券化:政策支持,正步入快速发展期 ........................................... 46 七、房地产各渠道融资政策和调控程度梳理 .................................................. 50 第三节 房地产开发到位资金分析:增速回落,结构调整 ...................................... 53 一、房企到位资金回落,显著影响新开工,与开发投资已现背离 .................... 53 1、受融资收紧影响,房企到位资金持续回落 .......................................... 53 2、到位资金回落影响新开工增速 .......................................................... 54 3、到位资金与开发投资已现背离 .......................................................... 55 二、到位资金结构改变,其他资金占比显著提升 ........................................... 58 1、其他资金:销售回款占比提升,系定金及预收款增长导致 ................... 61 2、自筹资金:占比回落,明股实债+民间借贷助力增速低位反弹 .............. 66 3、国内贷款:整体增速回落,非银机构贷款占比较小............................. 68 4、利用外资:占到位资金比例偏低,或为拨付比较低导致 ...................... 71 第四节 渠道收紧,房企融资能力分化显著 .......................................................... 76 一、融资能力:渠道收紧,龙头房企融资成本优势明显.................................. 76 1、龙头房企融资渠道多,规模所受影响较小 .......................................... 76 2、龙头房企融资成本更低,资金优势明显 ............................................. 78 二、资金缺口:差异明显,二三线房企资金缺口扩大 ..................................... 79 1、一线房企资金缺口增速趋缓,二三线房企资金缺口扩大 ...................... 79 2、销售回款影响资金缺口,一线房企谨慎对待资金缺口扩张幅度 ............ 81 3、外源融资增速回升,二线房企诉求较强 ............................................. 84 4、房企融资覆盖资金缺口能力差异明显 ................................................ 87 三、偿债能力:两极分化,一线房企明显优于二三线房企 .............................. 89 1、房企净负债率增加,二三线房企尤为明显 .......................................... 89 2、短期偿债能力整体下降,一线房企相对优势显著 ................................ 91 四、拿地能力:受融资分化影响,土地集中度继续提升.................................. 93 第五节 投资建议及风险提示 .............................................................................. 95 图表目录 图表 1:2006 年



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